【案件基本信息】

1.裁判书字号

江苏省如皋市人民法院（2018）苏0682民初448号民事判决书

2.案由：破产债权确认纠纷

3.当事人

原告：陈1

被告：如皋市A置业公司

【基本案情】

2015年原告及原告受近亲属委托购买由A公司开发的5套商品房及车位，分别与A公司签订了商品房买卖合同，总计支付购房款2383065元，其中2164700元转账，余下218365元以现金方式交付。A公司出具给原告购房款收据并且办理了全部的网签手续。后A公司进入破产清算程序。原告认为原告购买的及原告受托为其家人代购的房屋，由于A公司的原因，未能及时办理权属登记手续，原告已交付全部购房款，所购房屋应当属于原告的合法财产，而不该列为破产财产。故请求判令：1、确认原告对被告享有230万元的债权；2、确认原告对230万元的债权享有优先受偿权（B小区2号楼303室及车位、304室及车位、704室及车位、707室及车位相对应的230万元）。被告辩称：第一，原被告之间签订的购房合同不能反映双方具有真实的商品房买卖合同关系；第二，即使原告作为购买人也不符合在破产案件中作为享有优先债权的商品房买受人债权性质，因为其缺少购买人系因满足生活居住需要这样一个个人消费者的身份。即使原告是自己本人真实购房，在破产案件中，从保障居住权和生存权的角度，也仅有一套可以优先受偿，其余为普通债权；第三，因为本案被告目前已经处于破产案件的审理阶段，对于原告在此前向管理人提出的债权确认不符，应当提起的是确认之诉，并且需要法庭审理的应当是是否具有商品房买受人优先债权的权利，所以单纯确认合同是否有效以及要求交付房屋不应当作为本案的诉求，也起不到诉讼的目的。

【案件焦点】

1、原告对A公司享有债权金额是多少；2、原告对A公司享有的债权是否享有优先权。

【法院裁判要旨】

江苏省如皋市人民法院经审理认为：关于原告对A公司享有债权的金额，本院认为，原告提供的票据上所涉时间跨度长达几年，且部分票据上确载明了付款人为A公司，由此可以表明原告确实曾为被告公司经营提供了相关服务，因相关服务所产生的往来并不违反常理。另外，被告目前未举证证实原告主张的其与被告之间在签订商品房买卖合同时陈2向原告的汇款可以冲抵原告向陈2的汇款，且双方确实签订了前述商品房买卖合同，A公司也向原告开具了购房款收据。依照当前证据，本院认定原被告之间的商品房买卖合同应属真实。关于2015年6月30日关于B小区2幢501号房的商品房买卖合同，该合同上出卖人处没有加盖A公司印章，仅有胡1签名，但A公司于同日向原告开具了已收501号房购房款357674元的收据，因此关于A公司确认原告已缴纳购房款357674元的事实能够认定。原告主张其对被告享有债权金额为230万元，本院予以确认。

关于原告对A公司享有的前述230万元债权是否享有优先权。对于原告主张其对A公司的230万元债权享有优先受偿权的诉讼请求，鉴于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设定的特殊规定，在适用中应对其范围予以严格限制，不宜做扩大解释。消费者购房应是为了满足生活居住需要，而非出于经营或者抵债等其他原因。本案中，原告主张对B小区2幢303号房及6幢100号车位、304号房及6幢103号车位、704号房及6幢104号车位、707号房及6幢105号车位全部享有优先权，没有法律依据。经如皋市不动产登记中心查询，陈1、左1在该中心无不动产登记信息，从保护消费者生存权的角度并结合前述法律法规的规定，本院酌情认定原告已支付的B小区2幢303号房及6幢100号车位的购房款518265元享有消费性买受人优先受偿权。据此，如皋市人民法院判决如下：

一、确认原告陈1对被告如皋市A公司享有购房款债权230万元。

二、确认原告陈1已支付的如皋市石庄镇B小区2幢303号房及6幢100号车位的购房款518265元享有消费性买受人优先受偿权。

三、驳回原告陈1的其他诉讼请求。

【法官后语】

虽然司法领域对消费者生存权的维护手段不断升级，但对消费者购房人的认定标准进行限定确有必要，这也是实现消费性买受人与其他债权人利益平衡的重要前提。笔者认为，结合《消费者权益保护法》中对消费者的认定标准以及九民纪要第125条的规定，在不背离立法者对消费者购房人权利保护初衷的基础上对消费者购房人认定标准应作出如下限定：

1.主观要件上考量消费目的，应着重把握是否为居住需求

法律赋予消费性买受人的物权期待权享受强大的超级优先性是基于对不动产消费者居住权的维护。因为根据权利层次理论，在多重权利发生冲突时，当事人的居住权优先于财产权。司法实践中，主要是通过消费者购房人购买的标的物特征以及消费者自身的住房条件来认定消费者购房人的居住需求。其中购买的标的物必须为居住型房屋，购买房屋的数量应限定为一套。如本案中当事人同时购买了多套住宅和车位，法院仅认定其中一套住宅及车位的债权享有优先受偿权的权利。关于消费者自身的住房条件，要考察消费者购房人名下有无住房，这也是判断消费性买受人基本生活需求的重要因素，本案中，法院也审查了原告及其配偶、子女在如皋的不动产登记情况。

2.客观要件上要考量是否签订书面合同以及支付的价款

关于书面合同的形式不应教条理解为纸质的房屋买卖合同，只要买卖合同以有形的方式记录和固定在某个载体上，即应认定为成立书面买卖合同，如网签合同等可以认定为书面买卖合同。关于支付的价款情况，一般要求已支付全部的价款或者超过合同约定总价款的百分之五十，这里需要注意的是不能机械理解总价款的百分之五十，根据九民纪要的观点，如果支付的价款接近于合同约定总价款的百分之五十，但消费者买受人已按照合同约定将剩余价款支付给抵押权人或者按照人民法院的要求交付的，人民法院也应予以支持。同时对于购房人支付价款的审查证明标准上，人民法院要结合购房人提供的发票、收据，或者房地产开发企业对付款事实的认可情况以及购房人的购房款主张凭证来综合认定。另外，实践中关于以债权抵偿房款，即购房人对房地产开发商享有到期债权，购房人与房地产开发商约定以该到期债权抵充房款的，该抵充行为应该认定为已经支付全部价款。

3.消费主体限定为自然人

公司购房人并不属于消费者购房人。同时对于消费者的主观上有无过错不作为认定标准，如在交易时是否应当审查房地产企业是否取得商品房预售许可证，或者是否明知所购房屋是否存在抵押权负担，都不影响对消费者购房人利益的优先保护。但若在购买商品房的过程中存在恶意损害抵押权人利益的行为，则不属于优先保护的范围。

本案的原告虽作为消费者购房人，但其所购买的房屋数量远超过其基本居住需求，故法院判决原告仅对其中一套住宅及车位的债权享有优先受偿权，该判决结果既保护了消费者购房人的基本生存利益，同时又严格把握了适用条件，是与当前立法精神相符的。